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买房陷入三角债?法拍房的物业欠费,到底该由谁买单?

  法拍房的物业欠费,一直都是大家比较关心的问题,一般几百块的欠费还好说,比较容易解决,但如果碰上大额的呢,需要还物业几万甚至十几万的欠费?这种情况又该怎么解决?

  小编在网上看到了几个案例,如”刚买的法院拍卖房,为何还要求还清5年物业费?”、“买法院拍卖房,半年交12万物业费?看到欠费明细,业主当场懵了”。

  以上案例都是因为法拍房潜在的高额物业费引发的纠纷。

  从买房人的角度来说,自己才刚拿到房子,物业费又不是自己欠的,凭啥要买房人负责,太不符合情理了?

  但是从法律层面上,房屋的拍卖公告上一般都会提前明确标注:“可能存在的影响标的物使用的水、电、燃气、取暖、物业管理等欠费均由买受人承担”。

淘宝拍卖平台的竞买公告

京东拍卖平台的竞买公告

  也就是说,房屋拍卖之前,费用应由原业主承担,拍卖之后,费用缴纳的责任就转移到买房人身上,应由买房人承担欠费。

  不过在实际操作中,这个巨额的物业欠费是可以协商的。

  在上面的第二个案例中,具体案情是”前业主按揭贷款买的房子,还了没几年人就失踪了,开发商为了补洞,就垫资还清尾款。前业主欠债很多,法院拍卖后就把这个房子顺序赔偿给多位欠债人,其中物业排在第四家,拍卖的钱物业并没有得到多少。”

  最后12万的欠款,经过街道办的工作人员的协调,“物业说少收点也可以,给个数是收2万。”但是竞买人张先生决定尽快投诉到行业监管部门,为自己讨个说法。

  事件后续小编没有再关注,但是依照其他的案例来说,这个纠纷的结果一目了然。因为房屋的竞买公告上早已明确“竞买人一旦参加竞买,无论是否实地看样,都视为对拍卖财产完全了解,并接受拍卖财产一切已知和未知的瑕疵,责任自负。”

  投资的前提,是保障自己的权益不受侵害。所以小编提醒市场上的法拍房萌新买家,一定要详细查看法院公告!!!

  不过,有的购房者也会问,如果拍卖前物业公司已起诉了原业主,并作出了裁定。那我拍下这套房,之前所拖欠的物业费和水电费就不用交了?

  这个问题并不绝对,还需要具体看物业的起诉时间,做出裁定的时间。

  一、 如果在法院执行之前,物业所上诉的法院就可以作为执行法院参与标的的债权分配。原则上,物业费的起诉也是属于该套房产上面所属的债权。这种情况,物业会参与债权分配则不再由竞拍者承担。

  二、若物业起诉的裁定在房产执行之前,但是房屋成交价不足以弥补物业费的欠款,或者物业只分配到了某一部分,原则上物业不应当要求竞拍人再次承担。但是毕竟在物业管辖的小区居住,物业会采取相应的办法收取这部分欠款。

  三、 若物业起诉的裁定在房产执行之后,那么法院拍卖执行的房产为净值拍卖,则所有物业费由竞拍成功者承担。

  另外,水费、电费等原则是由原房东承担,但一般情况下房屋被拍卖之后,原房东不会再处理这些事情,竞拍人若想过户和使用,必须结清相关费用之后才能过户。

  很多时候,拍卖公告上对于房源情况的描述都不完整,光从一份简单的报告,我们很难了解清楚房屋欠费的详细情况。因此,在参与司法拍卖之前,我们要正确认识法拍房与一般二手房交易的区别,确定应该承担的税费和隐形欠费的真实情况后再下手。

  最后,小编还要再一次提醒购房者,事前尽调不仅方便我们了解房屋自身的风险,还可以让我们清楚拍卖所需的资金成本,帮助我们判断这个房源是否适合我们进行投资。

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