2019年最详细房产攻略来临！

　　房屋来源篇

　　首先，东方瀚海拍卖为大家讲解第一篇房屋的来源。有人说房屋来源没必要单独作为一篇文章来写，很容易了解啊！但是在这里我想和大家说的是，如果房屋来源不清晰的房产，千万不能sell！

　　新房篇

　　“五证二书”

　　五证:房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发,《建筑工程施工许可证》由市建委核发,《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由市国土资源和房屋管理局核发您购房时只要注意《国有土地使用证》和《预售许可证》这“两证”就行了。因为一般情况下如果开发商未取得《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》是拿不到《国有土地使用证》的,但挂牌出让的土地是先取得《国有土地使用证》的。未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。开发商取得了《预售许可证》就可以证明该项目在规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准,就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。开发商只有具备《预售许可证》才能与客户签署正式的《预售契约》。在此提醒一下购房者,签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内,提防开发商“偷梁换柱”。

　　二书:指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。二书一般现房的时候才有,这个要知道，其次就是要问清楚买房签合同是不是网上备案的,如果可以网上备案证件上就没有什么太大的问题了。剩下就是挑好房子了。

　　二手房篇

　　”查产权和抵押”

　　产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”。身份证件是指身份证、工作证和户口簿。资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房*要查验*方房屋开发经营资格证书；*理人要查验*理委托书是否有效；共有房屋*，需要提供其他共有人同意的证明书等等。

　　其他证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。

　　第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：1、房主是谁，*如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；2、档案文号，即该宗交易的文件编号，*如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则*表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其他房地产成品；5、其他内容，如房屋平面图等。

　　第三步：是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实*以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

　　（注：要房产证本人带上身份证原件等证件查询。）

　　法拍房篇

　　什么是法拍房？

　　法院拍sell房产的简称，遭法院强制执行拍sell的房屋。当债务人(业主)无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍sell，以拍sell所得价金满足债权。而在过程中遭到拍sell的房子就是所谓的法拍房。

　　法拍房来源？

　　1、商业贷款。购房人向银行贷款购房的，在不能如期如数偿还贷款时，银行向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押贷款拍sell变现来偿还贷款的;

　　2、民间借贷。比如:张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款，根据《担保法》的规定，李四不能直接取得抵押房产，也只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍sell张三的房产来还款;

　　3、司法没收。比如:刑事案件中有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，该不动产依法可进行拍sell，变现后的钱款收归国库;

　　4、无主财产。无人认领的房产。这个也可以进行拍sell，现实生活中几乎很少发生。

　　法拍房由于无法与原房主直接联系所以查询房产和抵押只能通过法院公示内容。由于法拍房大多都有抵押情况。查询抵押详细状况建议找专业人员调查。

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