法拍房案例（买卖不破租赁）

　　所谓“买卖不破租赁”原则，简单来讲就是虽然标的物已经因为买卖而移转所有权了，但其上所存在的租赁契约，可以一并移转给新的所有权人。

　　之所以会有这个法律原则的存在，主要是因为法律预设了房客在经济上的弱势地位，为了保障房客不会因为房子被房东随便处分而丧失使用房子的权利。

　　但是买卖不破租赁并非在所有的买卖交易形态都有适用，还需要看买卖契约与租赁契约成立的时点何者比较需要保护而定。

　　01

　　租约障碍的三种情形

　　1、租赁权设定在先，抵押权设定在后

　　最高院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释（简称担保法司法解释）第六十五条规定：“抵押人将已出租的财产抵押的，抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让继续有效。”“买卖、抵押不破租赁”，是民事法律规范确定的旨在保护承租人租赁权的重要原则。

　　2.抵押设定在先，租赁设定在后

　　担保法司法解释第六十六条第一款规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”该条款表明对抵押设定先于租赁的，抵押权优先于租赁权。

　　3.司法查封在先，租赁设定在后

　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所做的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请人。”即设定在后的租赁权不得对抗法院司法查封行为。

　　02

　　化解障碍的三种措施

　　“买卖不破租赁”原本是为了保障租客的合法权益，但却被许多法拍房的原业主和租客滥用，导致买受人的权益受损。

　　因此在购买法拍房时，要提前做好调查工作，选择适合的标的去参加竞拍，比较复杂的标的（如带有租约）建议放弃竞拍。当发现房屋有租约，新业主想要收回房产时，可以跟租客协商，双方解除租赁合同或通过法律诉讼的方式解决。

　　东方瀚海拍卖提醒大家，竞拍房产之前一定要了解清楚房产状况。在没有了解房产、租约、税费等问题之前，千万不要轻易参拍。

　　为了避免一系列不必要的困扰，竞拍者可以委托专业的助拍机构对租赁关系进行调查。解决司法拍卖房“过户难、清场难、贷款难”等问题，为广大竞买人提供专业、高效、省心的一站式司法拍房服务。

　　以上就是法拍房案例（买卖不破租凭）的相关介绍，希望对您有所帮助。