法拍房案例：7个悲剧案件解析

  在一二线城市购房，除了有房屋限购政策还有遥不可及高额的房价。普通的工薪族要想在一二线城市定居，可以考虑法院拍卖的房子，因为这类房子一般不限购，并且价格比市价要优惠很多。那么购买此类房产需要注意哪些方面呢？

买房注意事项

  1、实地看样

  房产在竞拍前，部分法院会明确在竞拍公告中说明预约看样的时间，如果法院不组织集中预约看样，竞买者可自行实地看样或委托专业服务机构了解房产情况。实地看样能够帮助竞买人进一步了解标的隐藏瑕疵、居住租赁情况以及物业水电缴费情况，减少因房屋质量信息披露不详细导致损失。

  真实案例：

  竞买人在竞拍到房产后，准备办理过户手续时，因原房东存在违建现象，实际房屋现状与竞拍时的房产信息有严重出入，有关部门限制办理过户手续，竞买人在花费大量人力物力复原后，持相关部门出具的确认公函，才得以顺利办理过户。

  2、税费

  房产想要过户，就需要交税。但可能因房屋用途、房屋面积以及当地房产政策等存在较大差异，需要在竞拍前确认好需要竞拍人来承担的税额。除应该缴纳的税率以外，原业主是否有拖欠物业、水电等的费用需要竞买人来承担。

  因税率问题各地均有不同，也可委托专业机构进行计算。

  真实案例：

  深圳刘生以369万元竞拍到一套教育优质房产，当时该小区二手房成交均价为7.3万/㎡，以此计算刘生的房子也不会超过566万元。刘生以369万的价格拍得，相当于省下了30%的钱。本以为是一件很值得高兴的事，没想到税费核算下来居然要242万，加起来足足比市场价还高出45万。低价拍得的房子转眼成了“烫手山芋”。

  3、腾房

  在法院有明确告知不强制处理房屋腾退问题时，有人居住或放置物品的房产，需竞买人自行确认是否存在腾退障碍，自行办理交接。

  真实案例：

  某房产标的公告中写明“有人居住”，竞买人未提前了解腾退情况，直接拍下了此处房产。竞买人按照程序办理完过户手续后，原房主却恶意占房，拒不搬离，导致竞买人无法入住，只能通过司法程序等待法院强制执行，也是造成了很多不必要的损失。

  4、租赁

  如房屋有租赁则过户后租赁并不自然解除。如房屋存在有效租赁，拍下过户后该租赁关系并不自然解除，需竞买人提前确认清楚租赁关系处置方式。如果需要解除有效租赁、变更租赁条件等，需竞买人自己确认是否存在障碍，是否需要承担额外费用等。

  真实案例：

  某房产标的公告写明房屋”租赁期19年”，竞买人参拍前未仔细阅读公告了解清楚，拍下后，去办理手续时发现租赁合同无法解除，而租客已一次性付清所有房租，无奈只能放弃，白白损失了近百万的保证金。

（标的物介绍）

  5、土地性质

  因土地性质种类的多样性，如一些经济适用房、四合院以及工业、商业用地等未缴纳土地出让金的房产，竞拍者购买后需补缴所欠的土地出让金，几万到几百万不等。

  真实案例：

  处置机构在描述中说明土地性质是划拨，竞买人并未发现，也并不了解，拍下后去办理过户时，发现土地性质是划拨，无法过户，如需过户，需要申请政府审批同意并缴纳土地出让金，最终客户也是选择放弃保证金。

（标的物介绍）

  6、限购

  无论是投资还是自住，因为限购的问题，竞买人都需要提前去了解情况，如果竞拍成功之后，才发现该房产限购，那么竞买人是无法进行过户的。

  目前部分城市即便有限购政策，通过司法拍卖购买却不受限购政策影响。在参与竞拍前，应以当地房管局政策为准。

  真实案例：

  一位山西的客户，通过司法拍卖买了海南的房产，想着用于投资，买下后发现因为限购，无法办理过户，无奈只能放弃保证金。

  7、抵押

  同一套房产可能会存在多重抵押，多重诉讼等情况，大部分城市房产如抵押未解除则无法过户，竞买人应在竞买前查清房产是否能够顺利过户。

  真实案例：

  竞买人拍得了一套房产，公告上写明有抵押，却没告知不可以过户。竞买人在付清全部尾款后，得知这个房子的他项抵押给了银行（第一债权人），且欠银行158万，抵押权到2014年到期，但银行一直没有起诉，而是被另外一个人（第二债权人）起诉到法院查封并拍卖的。竞买人面临无法过户的情况，进退两难。

  小提示：

  以上真实案例的发生，大都是因为竞买人对房屋信息没有进行深入了解所致。既然选择了法拍房，就一定要多看，多选，谨慎出价，不要冲动竞拍。机会当然要抓住，但也要学会避免一些不必要的成本。