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当我们谈论法拍房价格时，在谈什么呢？

　　在网拍平台上查看法拍房的信息，我们经常会看到一个评估价。

　　一般来说，法拍房的起拍价设置的低于评估价，降价的幅度一般可以达到评估价的 20%--30%，也就是说，一拍的价格有可能低至评估价的 7 折。如果一拍流拍，第二次拍卖的时候，还可以在一拍价格的基础上再次降低 20%，也就是低至评估价的 5.6 折。

　　所以当我们谈法拍房的价格时，就必须谈评估价了。

　　法拍房的评估价通常会比市场价便宜，但是偶尔也会有挂牌的法拍房比市场价还高，所以就会让人产生困惑，房屋的评估价到底是怎么确定的?

　　法拍房的价格评估有以下四种方式。

　　一．与当事人议价

　　法院在拍卖前，与申请执行人、被执行人双方进行协商，并在规定的时间期限里确定一个双方都认可的价格。

　　如果双方当事人对议价结果达成一致，且合理合法，那么这个议价结果就会成为该房屋的参考价。

　　如果被执行人不配合议价或者下落不明，案件涉及众多当事人且意见不一致时，法院就会考虑采用其他方式。

　　这种议价方式，基于双方会更多的考虑债权额度，或者确保会被拍卖出去等等这些因素，符不符合市场价格并不一定是最关键的标准，所以可能会产生评估价高于市价的情况。

　　二．找评估公司估价

　　并不是所有机构都有资格进行法拍房评估，只有进入法院准入名单的评估公司才有资格进行评估。

　　如果双方当事人没有协商好或者有一方跑路了下落不明的，就会通过随机摇号来确定三家评估机构及评估顺序，避免人为干扰评估价格。

　　确定好顺序后，法院会向顺序在先的机构出具写清楚财产名称、物理特征、规格数量、目的要求、完成期限以及其他需要明确的内容的评估委托书，同时还会将已查明的财产情况以及相关材料交给评估机构。

　　评估机构进行评估之后应当出具评估报告，评估报告应当载明评估财产的基本情况、评估方法、评估标准、评估结果及有效期等内容。

　　评估公司估价成本相对较高，但可以更加直接通过数据去评估房产的价值，减少市场价格的误差，估价结果相对中立客观，论证过程也较充分，这也是目前我们看到法院采用的最多的方式。




　　但是，真实市场供求因素和房屋细节变化可能会被忽略，造成评估价高于市价。

　　比如，拍卖标的是该小区非常稀缺的紧凑小户型，二手市场上很少挂出来，挂出来就被抢售了，那该标的在二手市场上价格会比目前均价更高，这种情况下评估价就会比实际市场价格高。

　　再比如，拍卖标的客厅主卧朝西，目前二手市场挂牌的房源都是朝南，评估时可能没有考虑朝向因素，但是这个因素对实际二手成交的价格影响是非常大的，这种情况下评估价也会比市场价格高。

　　此外楼栋位置，小区期数，楼层，装修等情况，都会对房价影响很大。

　　三 向房管局定询价

　　法院定向询价对象一般为房管局等政府机构，采取这种方式确定评估价的，法院会向房管局等机构提前出具询价函，而且询价函里面会写明要求、完成期限等事项。

　　在接收到法院的询价函以后，房管局（或其他机构）需要在指定的期限内出具询价结果作为房屋的评估价。

　　即便是交易中心询价，交易中心的二手成交价可能会出现大量价格做低，影响价格。

　　定向询价的方式目前比较少的应用。

　　四．靠平台网络询价

　　目前法院认可的网络询价平台不多，只有淘宝、京东、工商银行三个渠道。

　　网络询价只需要法官登录平台，按照相应的栏目填好信息，即可自动生成评估工具。

　　由于房屋的价格影响因素较多，网络数据更新速度也未必能跟上市场变动，三个平台对同一套房屋价格估价有时差异较大，最终的评估价格会取三者的均价。

　　三个平台的均价，本身就是误差的平均，会和实际二手房价格影响较大。

　　目前法院采用网络询价的标的较少。

　　通过以上方式确定抵押房的产评估价，拍卖程序就可以正式启动，进行下一步流程了。法拍房的市场越来越大，房源越来越多，虽然风险大，也有漏可捡，需要多观察，多分析。

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