你不了解的“法拍房”有哪些！

你是否也有这些疑惑：

小关：戚老师，2015年以后北京房价涨得那么厉害，我也想去买房子了。可是兜了一圈，房价都太贵了。有中介给我推荐法院委托拍卖行拍卖的房子，俗称“法拍房”，价格比市场行情便宜好多啊，你觉得靠谱吗？
老戚：实务上当然是可以操作的，但是这当中有很多操作的问题，不知道你清楚吗？
小关：我想，法拍房的房价那么便宜肯定有它的原因，否则大家都会趋之若鹜的，只是我不太清楚，还要多向你请教一下。
老戚：首先，法拍房的购买方要注意拍卖公告，拍卖公告是很有学问的。比如，很多拍卖公告会显示，拍卖产生的税费由买卖双方各自承担。但实际上，房屋被拍卖的债务人本身已经基本不具有偿债能力了，因此要求卖方自行承担税费是不现实的，所以绝大部分情况下竞拍人需要实际先行承担该部分卖方税费，再自行求偿，而这部分税费实际是很难主张到的。此外，拍卖公告一般会显示法院不负责清屋、清场。这也就意味着，法院以及拍卖公司只是保障竞拍人在竞拍成功后从法律上成为房屋的所有权人，但对于房屋的实际使用权交付则不负责。因此，竞拍成功后，买方需要自行完成清屋、清场，这在执行案件中往往又是一个非常棘手的问题，不过你也可以不用着急，因为这些问题北京东方瀚海都会帮您解决的。
小关：那法拍房可以贷款吗？
老戚：这个问题问得很好。一般情况下拍卖行为了保证拍卖的成功，即全额拍卖房屋所得价款可以如数收取，会要求竞拍成功者（买方）限期缴清全额房款，如限期未能缴清房款的，视为违约，拍卖保证金予以没收。收到全额房价款的，拍卖行出具《拍卖成交确认书》，竞拍成功者（买方）据此办理申报纳税以及过户手续。而按照银行贷款的操作流程，只有在房地产登记在买方名下且银行成为抵押权人时，才会支付银行贷款，这与拍卖行先行收取房价款是存在操作上的时间冲突的，所以一般情况下法拍房是无法直接进行贷款的。当然，实务中通过第三方先行垫资再抵押贷款、第三方担保公司向银行出具担保函银行提前房款、第三方担保公司向拍卖行出具担保函先行过户银行再行房款的操作模式也是存在的，比如，北京东方瀚海就有以上垫资贷款等一站式服务。
小关：法拍房竞拍成功的标志是什么呀？
老戚：当然是刚才说的《拍卖成交确认书》，这就相当于房地产交易当中的买卖合同，载明了交易的相关信息。

小关：我听中介说，可以委托黄牛代为竞拍，这样成功率比较高，他们可以以一个打包的价格完成整个交易，这个可信吗？
老戚：拍卖本身遵循的就是价高者得的原则，在超过底价的情况下实际哪一个竞拍方出价高则最终可以获得房屋。这是一个公开竞价的过程，不存在任何一个所谓的黄牛（中介）可以搞定一切的说法。另外，据我所知，委托黄牛（中介）操作法拍房的，需要另行向黄牛（中介）缴交一笔不菲的保证金，以确保其在竞拍成功后委托人不至于反悔，而该资金的安全也是需要考虑的一个问题
小关：那现在拍卖是不是还是要在现场举牌子呀？
老戚：现场举牌子是传统的操作方式，现在已经可以通过网络解决异地房屋拍卖的问题，提高拍卖的成功率了！

小关：戚老师，我又想到了几个问题——如果拍卖的房屋是有抵押权人的，该怎么处理？拍卖所得的房价款优先受偿顺序是怎样？如果法拍房流拍了，法院会怎么处理？债权人如果想买拍卖的房屋可以吗，有没有什么优先权？拍卖期间以及拍卖成交后查封房屋还会不会被其他法院查封呀？还有，还有……
老戚：呵呵，不着急，我要陪客户去签《拍卖成交确认书》了，法拍房中有很多实务操作当中的问题，你可以给我打电话13910603446我们慢慢细聊。