什么因素最能影响房价？：哪些城市亮瞎眼，哪些城市很失落

　　什么因素最能影响房价？短期看是政策，中长期看是人和钱的流动方向、集中的程度。

　　决定人和钱流向的，是产业。也就是职业机会、发展机会，以及投资机会。

　　我曾多次在专栏里分析过，当今这个时代最能决定城市兴衰的是两大产业——高新技术产业和金融业。

　　能在上述两大产业中任何一个，做到全国前两名的，基本上就可以跻身一线城市。两个产业全部做到全国前两名的，就有望成为未来的“超一线城市”。

　　我们不妨看一下：金融上，从汇聚资金总量角度，北京（楼盘）第一、上海（楼盘）第二、香港第三、深圳（楼盘）第四、广州（楼盘）第五、杭州（楼盘）第六。

　　金融上，从市场影响力角度看，香港第一、上海第二、深圳第三、北京第四，然后是郑州（楼盘）和大连（楼盘）（有期货交易所），其他城市则没有全国性市场。

　　科技上，从市场的角度（世界级企业数量、国际专利数量、产值），深圳第一、北京第二。其后，则是上海、杭州、广州。香港则不入流。至于研发能力，则北京遥遥领先，然后才是上海，至于广州、杭州能否超过西安（楼盘）、合肥（楼盘）还有争议，深圳则排名靠后。

　　由此可见，北上港深才是中国最有实力的城市。

　　北京是科技强、金融也强；

　　深圳是科技强，金融弱一些；

　　上海是金融强，科技弱一些；

　　香港是金融强，科技较弱。

　　广州最近几年势头不理想，主要是科技和金融都偏弱（相对于北上深）。杭州风头甚健，主要是科技地位不断攀升，但金融仍然是杭州非常明显的弱项。

　　今天这篇文章，主要分析一下主要城市“软件业”的收入情况。

　　根据工信部的统计口径，这里的“软件业”是指“软件和信息技术服务业”，其收入则包括“软件产品收入”、“信息技术服务收入（含集成电路设计收入）”、“信息安全收入”、“嵌入式系统软件收入”。说白了，就是IT产业里非硬件的部分。

　　IT产业是高新技术产业里“块头”最大的，其中“非硬件”的部分，又被视为非常核心的产业，毛利率非常高。工信部网站公布了2019年一季度19个城市的“软件业”收入情况。这19个城市是：4个直辖市和15个副省级城市。

　　下面就是这组数据：

　　主要城市2019年一季度软件业收入

　　城市软件业务收入（亿元）收入增长企业家数

　　北京224615.7%3100

　　深圳15949.6%1700

　　上海117311.2%1600

　　杭州109115.1%701

　　广州95614.9%1960

　　南京94013.3%2001

　　成都68912.2%1775

　　武汉56422.1%2577

　　青岛52314.9%1781

　　西安51217.0%697

　　济南47615.2%1850

　　天津41319.8%550

　　重庆40012.7%1236

　　厦门30416.1%1732

　　沈阳22712.8%1163

　　宁波15722.3%688

　　大连1087.0%409

　　长春3712.3%431

　　哈尔滨1812.3%300

　　细读这个表格，你可以发现：软件业收入情况，符合大家对城市的基本印象，也跟城市竞争力、房价呈现出高度的正相关。因此，这是一个非常有效的经济指标。

　　下面是我的分析：

　　1、北京是“软件收入”排名第一的城市，而且优势明显。在IT领域，一直有一种说法“深硬北软”，也就是说深圳的长处在硬件，北京的长处在软件。北京科研机构多、高校多，所以软件人才优势显著。今年一季度北京软件收入增长仍然高于全国水平，显示了强大竞争力。

　　2、深圳的传统优势是硬件，但这些年软件行业发展也比较快，目前显著超过了上海、杭州、广州等城市，位居全国第二，而且地位比较稳固。但一季度深圳增速偏慢，估计跟华为等企业迁往东莞（楼盘），以及中兴通讯(000063)仍然低迷有关。我查了一下东莞2018年IT行业的数据，是全面飘红的，增长非常迅猛，其中PCT国际专利狂增了47.5%，已经把广州甩在身后，这当然是深圳外溢造成的。

　　3、如果说北京是第一阵营，深圳为第二阵营，那么上海、杭州、广州和南京（楼盘）位居第三阵营，收入比较接近。这四个城市里，杭州增速第一，广州第二，都超过了全国平均增速。上海和南京略低于全国增速（14.4%）。

　　常有人问：成都、武汉（楼盘）GDP超过南京，为什么房价没有南京高？软件业的收入差异，或许可以解释这个问题。南京GDP的含金量比较高，也是一个重要原因。

　　另外，从汇聚资金的角度看，杭州、成都、南京也是距离一线城市最近的三个城市，成都的软件业实力也是比较强的。

　　钱和科技能力，显然高度正相关。

　　4、山东竟然有两个城市进入了前12名，这有点出人意料。事实上，有两个城市进入前12名的，只有广东（深圳和广州）、山东（青岛（楼盘）和济南（楼盘））和江苏。苏州（楼盘）肯定是能名列前12的，只是因为是地级市，所以没有被列出来。

　　下图是软件业收入排名居前的省份：

　　可以看出，广东、北京和江苏位居前三，实力基本上在一个区间。其中深圳占广东的比重，超过了一半。浙江、上海和山东则是处于第二阵营。

　　5、天津（楼盘）和重庆（楼盘）两个直辖市，虽然行政级别高，但经济活跃度显然偏低。这从软件业收入规模也能看出来。软件收入当前的排名，可能就是这两个城市10年之后综合实力、竞争力的排名。

　　6、厦门（楼盘）软件业的发达程度，值得关注。要知道，厦门是一个“小而美”的城市，经济和人口规模都不大。但厦门的软件业收入竟然可以超过5个副省级城市，其中甚至还有沈阳这样的“大区中心”，以及宁波（楼盘）这样实力雄厚的计划单列市，出人意料。

　　厦门软件业收入占GDP的比重，跟深圳差不多。虽然比不过北京，但超过上海、广州等城市。这有助于理解厦门的房价。所以，说厦门是“深圳+三亚（楼盘）”的综合体，是不夸张的。

　　7、东北四大城市软件收入偏低，在意料之中。但差距这么大，则在意料之外。事实上，沈阳和大连一度在软件行业上比较领先，当年东软集团(600718)曾名震一时。现在，大连的软件收入竟然只有深圳的15分之一、厦门的3分之一，令人唏嘘。长春（楼盘）和哈尔滨（楼盘）的收入水平，显然就更低。

　　以辽宁目前的经济总量，显然无法支撑两个大城市。大连未来会不断被边缘化。这个当年发誓建设北方香港的城市，或许会被烟台（楼盘）超越。不过大连天生丽质，小而美也是不错的选择。

　　8、宁波软件业收入这么低，也没有想到。最近两三年，我和我的团队多次比较过5个计划单列市的发展，宁波的不温不火早就引起了我们的注意。这个城市仍然有“聚财能力”，汇聚资金逼近2万亿，但人气不太旺。整体发展势头，在计划单列市里不如深圳、厦门和青岛，只比大连好一些。浙江有人口通缩的迹象，而且经济中心北移，不断向杭州集中。浙江南部已经被边缘化，宁波整体上属于北部偏南的板块，未来发展势头尚有待观察。