多家房企遭问询发展质量受关注

　　金科股份近日发布公告称，公司收到深交所的年报问询函，涉及净利润增幅原因、财务费用合理性、短期偿债风险等11个问题，深交所要求其于5月27日前回复。值得注意的是，近期，新城控股、泰禾集团(000732)、光明地产等房企均收到上交所的问询，上交所问询的方向与公司负债、存货减值、盈利能力的可持续性、资金往来等相关。

　　面对交易所频频发问的现象，业内普遍认为，近期监管层有意收紧上市房企监管的信号。有业内人士指出，房地产行业作为资金密集型行业，其资金链越发引起监管部门关注，那些高负债的房企风险面扩大，近期大多数房企均强调减速也与此有关。

　　多家房企遭问询

　　据媒体不完全统计，今年4月1日至5月23日，包括金科控股、泰禾集团、新城控股、光明地产在内的12家房企，都收到了交易所的问询函。其中，仅针对房企去年年报的问询函件就有10份之多。 年报显示，去年金科股份(000656)实现签约销售金额1188亿元，同比增长81%；销售面积为1342万平方米，同比增长59%，营业收入为412.34亿元，同比增长18.63%；扣除非经常性损益的净利润为40.19亿元，同比增长137%，归属于母公司所有者净利润为38.85亿元，同比增幅93.85%。

　　就净利润增幅远超营收增幅的情况，深交所要求金科股份详细分析说明报告期内在主营业务范围没有发生变化的情况下，净利润增幅远超营业收入的原因。

　　深交所问询函内提及，金科股份的房地产业务毛利率较上期增长了8.05%，要求金科股份对比最近两年主要收入来源所涉项目的业态、构成、成本和收入情况，详细说明房地产行业整体承压的大环境下，金科股份毛利率增幅较大的原因，相关收入及成本费用计量模式，会计估计及会计政策是否发生变化等。

　　事实上，近期被问询的房地产企业不止金科股份一家，包括新城控股、泰禾集团、光明地产等房企在内，近期都遭到交易所问询。5月8日晚间，深交所针对泰禾集团2018年年报和2019年一季报内容出具问询函，涉及内容包括现金流、回款情况、偿债能力、销售额、存货高企、自持商业出租率低、改变房地产用途、关联交易等19个问题，集中在公司偿债能力不足、销售额披露信息和资产评估方式不透明、关联交易披露信息不足、现金流量表异动等方面。深交所要求泰禾在5月15日之前作出书面回复。到了5月15日晚间，泰禾集团发布公告称，将延迟回复深圳（楼盘）证券交易所公司部问询函，但没有公布具体回复时间。泰禾集团给出的理由是，问询函涉及内容较多，且部分内容需要年审会计师发表意见。

　　此外，在嘉凯城(000918)的问询函中，交易所关注嘉凯城目前的财务状况，以及院线业务与大股东恒大集团之间的同业竞争问题。嘉凯城在回复中指出，嘉凯城拥有的存货及投资性房地产等可变现存量项目资产的现金流入，足以补充流动性和偿还公司到期借款，2019年将加快去化力度。同时，公司院线业务与恒大院线的同业竞争问题将在2019年7月31日前解决。

　　而日前光明房地产集团股份有限公司也发布公告表示，收到上海（楼盘）证券交易所的问询函，要求光明地产在重组标的业绩、存货减值、盈利能力的可持续性、资金往来等方面进行补充披露。

　　发展质量受关注

　　业内普遍认为，交易所对房企的问询角度和问题都非常专业，直指核心。据悉，交易所问询主要涵盖销售数据、现金流、杠杆率、负债率、利润率、会计科目变化及关联交易等方面。

　　而在关于房企财报的问询函中，业绩情况与经营活动产生的现金流净额不匹配、关联交易金额过高、存货资产转入到投资性房地产科目、利息资本化比例过高、存货资产减值准备计提程度、存贷双高尤其短期偿债规模较大等问题，是交易所关注的重点内容。

　　其中，上市房企在年报数据中存在的虚增、粉饰业绩等行为的监管力度明显有所加大。例如光明地产在重组资产业绩承诺期后便出现净利润以及利息资本化率下滑的情况，立刻被上交所要求对其重组标的评估价值、业绩承诺期内除垢价格是否合理等问题进行详细披露。

　　此外，新城控股在年报出具后被上交所16问。而泰禾集团则是被两次问询，首先在尚未公布去年年报时发布了拟10转10派2.2元的高送转预案而收到深交所问询函。

　　5月8日，深交所针对泰禾集团去年年报和今年一季报内容出具问询函，涉及内容包括现金流、回款情况、偿债能力、销售额、存货高企、自持商业出租率低、改变房地产用途、关联交易等19个问题，集中在公司偿债能力不足、销售额披露信息和资产评估方式不透明、关联交易披露信息不足、现金流量表异动等方面。深交所要求泰禾在5月15日之前作出书面回复。不过泰禾集团最新公告表示，将延期回复问询函。

　　在嘉凯城的问询函中，交易所关注嘉凯城目前的财务状况，以及院线业务与大股东恒大集团之间的同业竞争问题，嘉凯城在回复中指出，嘉凯城拥有的存货及投资性房地产等可变现存量项目资产的现金流入，足以补充流动性和偿还公司到期借款，今年将加快去化力度。同时，公司院线业务与恒大院线的同业竞争问题将在今年7月31日前解决。

　　有业内人士表示，这些问题其实是大部分房企中普遍存在的现象，可以说是一种潜规则，这主要是基于房地产行业本身的经营特性，存在较大的会计调节空间，交易所提出的问题便是其中的典型。

　　在分析人士看来，监管部门的问询，释放了对高杠杆运营的房企更严苛的信号。实际上，从房企近几年拿地成本、市场变化也可见，房企未来仍存在资金杠杆与规模扩张的平衡问题。