哪些人在买北京的房子

　　外界关于北京（楼盘）楼市有很多猜测，我举几个常见的。

　　1、有人说，北京的平均年收入在10万左右，北京的房价这么高，他们不吃不喝也要很多年才能攒够首付，所以北京的房价基本上到顶了；

　　2、有人说，小城市的房子最多也就卖100万，如果没有贷款的话，他们卖掉外地的房子，还不够北京房子的首付，所以北京的房价基本上到顶了；

　　3、有人说，在北京随便买一套房子，都要贷款200万，月供1万多，很多人买了房子后，除去吃喝，连月供都还不起，要是再生个孩子……所以北京的房价基本上到顶了；

　　还有人问过我，说通州的限购政策这么严，买了以后没有人接盘怎么办？

　　其实以上这些都属于从微观去窥探宏观，一方面是看到的面非常窄，另一方面，多数人看到的都是自己想要看的那些。他们往往事先设定了结论——北京房价应该不会再涨了，然后再去寻找论据。

　　到底是哪些人在买北京的房子呢？

　　关于这个话题，我应该算是有一定话语权的，每年我大概能在线下接触几百个在北京买房的人，这个数据虽然也不算多，但都是真实的。

　　下面我就大概讲一讲，大家可以听一听。

　　在北京买首套房的刚需群体中，大概分为三种，第一种也是大家最为熟知的，就是靠父母支持，只要拿到了北京的购房资格，就可以直接买房，相当于全国各地的资金在向北京转移。

　　父母支持的这种，我接触到的多是给子女的首付不超过400万，能买个七八百万以内的房子。这类家庭，父母多倾向于让孩子少贷款，担心压力过大。

　　有极少数家庭，可以直接拿出1000万，买房不贷款，这种极少极少。

　　较为常见的是，父母能给出200万左右的首付，贷款由孩子自己还。

　　刚需群体的第二种，没有什么家庭支持，要么是自己前几年在外地买了一套房子（这种多是在老家省会买的，当成未来离开北京后的退路）后来增值了，卖掉置换北京；

　　要么是自己找亲戚朋友先借钱上车，然后慢慢还款。需要说明的是，这一部分刚需普遍都有男女朋友，或者已经结婚。体会出来了吧，团结就是力量。

　　刚需群体的第三种，没有家庭支持，纯靠自己赚的钱。我知道这类人大家都比较感兴趣，跟大家透露一下，这部分人的年收入基本上在50万以上，对他们来说，买房难度并不高，不乱折腾的话，两三年的积蓄就可以攒够一套首付。等哪天有空，我专门写一写。

　　刚需群体的这三种人，比例上第二种是最高的，第三种是最低的，而且我发现了一个小规律，那些通过借钱加上杠杆买了房的，后来的收入水平普遍有一个大涨幅。

　　除去刚需之外，另一类就是换房人群。有个词我估计很多人都听过，叫刚需联动。也就是说，只有当刚需开始买房，卖房的人把房子卖给刚需，然后自己才能去置换，买更高总价的房子，这个链条可以持续下去，引发四到五组置换动作。

　　除去刚需联动的因素之外，北京的贷款政策对于置换人群也是一个大的限制，只有贷款政策比较友好的时候，置换人群才能多贷点款去买个高总价的房子。这两年的贷款二套政策下，很多人就没有办法置换……话说多数的北京人赚钱能力其实没有想象的那么高。

　　为了孩子上学而置换，这个算是置换中的刚需了，家长在这方面的焦虑情绪表现的还是非常明显。住房的品质置换也占了非常大的一部分。

　　还有一少部分纯投资人群。这一类我接触过一些，从总比例上看，很少。

　　纯投资的这批人，基本上是以买房为第一目的，想各种办法搞购房资格。前几年北京还能补社保的时候，就有人一次性补齐直接买的。有的是借名买房，这种也叫代持，一般都是用自己的亲戚名额。还有通过JH方式买的。

　　纯投资人群，全款占比略高。（以上是我接触范围内的数据，不代表整体数据）

　　以上这些就算是北京买房的绝对主力了，这些年由于北京的严格限购，当年的那种买房买一个单元的情况早就没有了。我接触到的房子多的大户，都是十年前买的，这几年没碰到过。

　　遇到过的职业选手，只有一个。手段清奇，限购的房子干脆就不买了，直接买小产权。跟职业选手聊过几次，感觉比较悲惨，不是大家想象的那种超级有钱。

　　那老爷子在2000年代，坚定看好北京楼市，自己的启动资金也就一二百万，还是拆迁出来的，那几年不断倒腾买了好多房子，反正当年也不限购。随着北京房价连年大涨，赚了不少钱。

　　后来他老婆热爱上了炒股，赔了好多，结果老爷子一赌气，也跟着炒上了。边炒边卖房，再后来房子就被折腾地差不多了。我和他遇上时，老爷子算是重出江湖吧……他跟我说了句话，我现在还记着，他说在北京，还是买房子最稳。

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　　其实关于这个话题，如果放在几年前来写的话，基础人群也不会有太大变化。刚需依然是想办法上车，置换的人按部就班，每一代人的买房过程都不容易。那些觉得容易的，多数也度过了一段艰苦的岁月。